Wieviel Immobilie kann ich mir leisten?

Inhaltsverzeichnis

Immobilienpreis

Beispielrechnung

Fazit

Neben dem Eigenkapital ist der Immobilienkredit der wichtigste Faktor zur Immobilienfinanzierung. Um heraszufinden, wieviel Fremdkapital du dir leisten kannst, gibt es eine einfache Formel. Zur Berechnung benötigst du allerdings ein paar wichtige Informationen.

Monatlicher Überschuss

Zunächst solltest du wissen, wieviel du monatlich für den Schuldendienst, also die Tilgung und den Zins, aufbringen kannst. Hilfreich ist hierfür ein Haushaltsbuch, dass du idealerweise über einige Monate, bestenfalls ein ganzes Jahr führst um dir einen guten Überblick zu verschaffen. Planst du den Immobilienkauf zusammen mit deinem/deiner Partner:in solltet ihr beide ein Haushaltsbuch führen oder ein gemeinsames um Euren monatlichen Überschuss zu ermitteln.

Hierbei könnt ihr  – falls ihr die Immobilie zur Selbstnutzung plant – eure aktuelle Miete mit dazurechnen, da diese ja dann wegfällt. Die Nebenkosten dürft ihr nicht mit dazu addieren, da ihr in eurem Eigenheim zusätzlich zum Schuldendienst ebenfalls Nebenkosten bezahlen müsst sowie Rücklagen für Instandhaltungen einplanen solltet.

Instandhaltungskosten

Für die Instandhaltungskosten solltet ihr je nach Alter der Immobile lieber etwas mehr einkalkulieren. Bei Immobilien deren Bezugsfertigkeit weniger als 22 Jahre zurückliegt, wird empfohlen 7,10 Euro pro Quadratmeter zurückzulegen, bei Immobilien deren Bezugsfertigkeit mindestens 22 Jahre beträgt 9 Euro und bei Immobilien mit Bezugsfertigkeit von 32 Jahren oder Älter 11,50 Euro por Quadratmeter (Quelle: 2. Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes). Eine einfachere Berechnung schlägt der Verband der privaten Bauherren vor. Unabhängig vom Alter der Immobilie wird empfohlen 1 Euro pro Quadratmeter und Monat für Instandhaltungen einzuplanen.

Tilgungsrate und Zinssatz

Die nächste Überlegung betrifft die Tilgung. Entscheidend ist hier nicht zu niedrig ansetzen. Viele Banken locken mit extrem niedrigen Tilgungssätzen von z.T. einem Prozent. Ihr zahlt bei derart niedrigen Tilgungsraten allerdings monatlich fast nur Zinsen, baut aber langfristig keine Schulden ab. Das sollte definitiv nicht das Ziel sein. Einige die sich in der langen Phase der Niedrigzinspolitik davon haben mitreißen lassen, werden von teuren Anschlussfinanzierungen überrascht und können dann womöglich den Schuldendienst nicht mehr aufbringen. Ihr solltet daher mindestens 3% Tilgung einplanen.

Gab es bis vor kurzem noch Zinsen von teilweise unter einem Prozent, sind die Zinsen im Rahmen der Inflationsbekämpfung im Jahr 2022 mittlerweile auf über 3% gestiegen.

Berechnung der möglichen Darlehenssumme

Die Formel für die Berechnung der Darlehenssumme geht nun wie folgt:

Summe die ihr jährlich für das Darlehen zahlen könnt geteilt durch den Schuldendienst in Prozent (Tilgung + Zins) * 100.

Berechnung des monatlichen Überschusses

Nehmen wir einmal an, ihr wollt Euch eine 90 qm Wohnung kaufen. Ihr habt ein Jahr lang ein Haushaltsbuch geführt und könnt monatlich 2.500 Euro inklusive der eingesparten Miete und der Nebenkosten für den Schuldendienst aufbringen.

Instandhaltungs- und Nebenkosten

Für die Instandhaltungskosten berechnen wir der einfachheithalber 90 Euro pro Monat. Auf das ganze Jahr berechnet ergibt sich somit ein Betrag in Höhe von 1.080 Euro. Bei den Nebenkosten kommen wir auf einen Betrag in Höhe von 4*90 = 360 Euro, bzw. 4.320 Euro jährlich.

Jährliche Belastungsgrenze

Die jährliche Gesamtsumme, also eure jährliche Belastungsgrenze für die Darlehenssumme beträgt somit: 2.500*12 – 1.080 – 4.320 = 24.600 Euro

Tilgungsrate, Zinsssatz und Berechnung möglicher Kreditsumme

Für die Tilgung nehmen wir eine anfängliche Tilgungsrate von 3% an. Der Zinssatz liegt aktuell (November 2022) bei mittlerweile über 3%. Nehmen wir für unser Beispiel einen Zinsssatz in Höhe von 3,4% an.

Als Eigenkapital habt ihr zusammen 60.000 Euro angespart.

Eure maximal mögliche Kreditsumme wäre demnach:

24.600 / 6,4% * 100 = 384.375 Euro

Das für euch mögliche Fremdkapital beträgt somit 384.375 Euro. Zuzüglich eurem angesparten Eigenkapital in Höhe von 60.000 Euro erhaltet ihr den maximal möglichen gesamten Immobilienpreis in Höhe von 444.375 Euro. Hier müssen bereits sämtliche Nebenkosten wie Makler, Notar, Grunderwerbssteuer, etc. enthalten sein.

Anhand dieser Formel habt ihr einen relativ guten Überblick welchen Immobilienpreis ihr Euch leisten könnt. Entscheidend ist lieber etwas konservativer zu rechnen und euren Notgroschen auf keinen Fall ins Eigenkapital mit zu inkludieren. In der Regel kommt es immer zu unvorhersehbaren Kosten und ihr solltet daher nicht zu knapp kalkulieren. Wichtig in diesem Zusammenhang ist auch die Belastungsgrenze nicht zu hoch anzusetzen sondern etwas Puffer zu lassen.

Das Beispiel wurde für die Selbstnutzung einer Immobilie ausgelegt. Bei einer Kapitalanlage spielen nochmal andere Faktoren wie z.B. die zu erwartenden Mieteinnahmen oder auch steuerliche Aspekte eine Rolle.

Bitte beachte auch meinen Haftungsausschluss. Dies ist keine Anlageempfehlung sondern dient lediglich deiner Information.